記者獲悉，《茂名市物業(yè)管理辦法(試行)》（以下簡稱《辦法》）近日正式出臺，并于2022年4月1日起施行，有效期3年?！掇k法》共七章，分別就業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用和維護等方面作出了明確規(guī)定。記者根據(jù)《辦法》，并結(jié)合市住建部門的解讀，梳理出了以下重點內(nèi)容。

堅持黨建引領，各級監(jiān)管需合力

《辦法》指出，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應在中國共產(chǎn)黨社區(qū)黨組織領導下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動，鼓勵和支持符合條件的社區(qū)“兩委”成員、居民小組組長、中國共產(chǎn)黨黨員業(yè)主通過法定程序當選為業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員，依法履行職責。

為加強對物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作的領導和組織，《辦法》要求市、區(qū)（縣級市）人民政府應當將物業(yè)管理納入社會治理體系，根據(jù)需要建立聯(lián)席會議制度或者成立工作專班，統(tǒng)籌解決重大問題。區(qū)（縣級市）人民政府應當為鎮(zhèn)、街道配備物業(yè)管理的專職工作人員，落實工作經(jīng)費。

《辦法》還明確，市、區(qū)（縣級市）等各級住建主管部門負責轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并明確了發(fā)改、市監(jiān)、城管、公安、消防、行業(yè)協(xié)會等有關部門、單位在物業(yè)管理工作中的具體職責。

規(guī)范業(yè)主大會，履職監(jiān)督要強化

《辦法》規(guī)定，符合法定成立業(yè)主大會條件的，需由相關主管部門指導、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，總?cè)藬?shù)在七至十五人之間。其中業(yè)主代表為五人至十三人，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表一人，建設單位代表一人。組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I備組應當自成立之日起六個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，其可以由業(yè)主直接分攤，也可以從共有部分經(jīng)營收益中列支。由業(yè)主分攤的，業(yè)主大會可委托物業(yè)服務企業(yè)代收。經(jīng)費的籌集、管理和使用等事項由業(yè)主大會決定，并應按季度進行公示，接受監(jiān)督。

業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。如業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開會議，業(yè)主可通過街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，可由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

《辦法》還明確，制定和修改業(yè)主大會議事及管理規(guī)則，選擇或更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)、使用或籌集維修基金，改建重建建筑物，改變共有部分的用途或利用其從事經(jīng)營活動等事項，均需要業(yè)主共同決定。針對這些事項的決議，應當由專有面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。不同性質(zhì)的事項，還應當在參與表決的業(yè)主中取得相應比例的同意人數(shù)。

規(guī)范前期物業(yè)，物業(yè)用房有標準

《辦法》規(guī)定，針對預售物業(yè)，建設單位應當在領取《商品房銷售許可證》之前，通過招投標的方式選聘企業(yè)進行前期物業(yè)服務。至于建設單位現(xiàn)售物業(yè)的，選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的時間節(jié)點則應當在現(xiàn)房銷售備案之前。

根據(jù)市住建部門進一步解讀，物業(yè)服務用房也有了標準配置要求。其一，建筑面積要按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；第二，位置需位于建筑的一層或者一層以上的樓層，具備水、電、暖、通風、采光等正常使用條件，方便物業(yè)服務人提供服務，方便業(yè)主進出物業(yè)服務中心；第三，物業(yè)服務用房應當能夠單獨確定產(chǎn)權(quán)，任何單位和個人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得擅自改變用途。

規(guī)范選聘解聘 權(quán)利義務更明晰

《辦法》對物業(yè)服務企業(yè)的選聘和退出程序均有詳細描述。其中規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。在合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或另外選聘，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；如物業(yè)服務企業(yè)方?jīng)Q定不再續(xù)簽的，則應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主委員會并公示，但合同對通知期限另有約定的除外。業(yè)主委員會與續(xù)聘或另外選聘的企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，應當在現(xiàn)有物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前，且需要公示至合同期屆滿。原服務企業(yè)應當在合同終止之日起十五日內(nèi)要退出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關資料和財物。

此外，《辦法》明確了物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務，其中還提到，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加裝電動車感應器，防止電動車進入電梯廂。

規(guī)范令行禁止，管理保護齊跟上

近年來群眾比較關注的房屋維修基金、防空通信設施、充電基礎設施等事項，此次《辦法》都有涉及。

其中明確，維修資金屬于業(yè)主共有，可用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施、二次供水設施等共有部分的維修、更新和改造。對于人民防空通信、警報設施的安裝，要求業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應當提供方便條件，不得阻撓。

針對新能源汽車和電動車逐漸普及，充電設施匱乏，小區(qū)充電基礎設施改裝難的問題，《方法》指出，在物業(yè)管理區(qū)域的充電基礎設施安裝過程中，物業(yè)服務企業(yè)應及時提供相關圖紙資料，積極配合業(yè)主并協(xié)助現(xiàn)場勘查、施工。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)用戶需求及業(yè)主大會授權(quán)，依法利用公共停車位建設相對集中的公共充電基礎設施并為業(yè)主提供充電服務。

此外，《辦法》也對損壞房屋主體結(jié)構(gòu)，違法改變房屋用途，將無防水要求的空間改為衛(wèi)生間、廚房，破壞或擅自改變房屋外觀，違法搭建建筑物，損壞、占用、改建共用部位或共用設施，損毀樹木園林，存放不符合安全標準的危險品，亂丟垃圾、高空拋物，發(fā)出超標噪聲或影響鄰居采光、通風，侵占或拆除公共設備，違規(guī)飼養(yǎng)動物，在不安全區(qū)域停放電動自行車、電動摩托等行為作出了明令禁止，并規(guī)定可依法要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。（來源：人民資訊）